durchschaut!

durchschaut! 2018

Immobilien Schweiz
Leerstehende Wohnungen und Büroflächen

durchschaut! Nr. 249 vom 13. Januar 2018
Von Christoph Zollinger

Baukräne überziehen unser Land – wir haben uns längst daran gewöhnt. Doch die Nachfrage geht zurück, Wohnungs- und Büroleerstände steigen rasch. Und dann?

Wann die Immobilienblase in der Schweiz platzen wird, ist eine Frage, die niemand beantworten kann. Dass sie platzen wird, diese Behauptung hingegen, lässt sich verantworten. Wer durchs Land fährt, konstatiert eine immense Bautätigkeit im Wohnbausektor, obwohl sich die Leerstände von einem Rekord zum nächsten nach oben bewegen.

Es wird zu viel gebaut

Gegenüber dem Vorjahr sind die Leerwohnungsbestände um 15 Prozent gestiegen. Gemäss dem Bundesamt für Statistik stehen aktuell rund 65‘000 Wohnungen leer. Zudem ist die Leerwohnungsziffer im achten Jahr in Folge angestiegen und das Wachstumstempo hat sich beschleunigt. Zum Vergleich: 2015 wurden 53‘000 neue Wohnungen gebaut.

Warum dieser Immobilien-Run?

Einer der Hauptgründe dürfte das historisch sensationell tiefe Hypothekarzins-Niveau sein. Wer für Bauinvestitionen oder anschliessend Hypotheken weniger als ein Prozent Zins im Jahr bezahlen muss, rechnet eher ein- als zweimal. Dabei werden im Privatsektor wohl die zu bezahlenden Hypothekzinsen im Fokus stehen, diese, so wird geplant, sind lächerlich tief im Vergleich zu Wohnungsmieten.
 
Was weit weniger beachtet wird, ist der Kaufpreis der Immobilie, Preise, die in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen sind und sich in wenigen Jahren vielerorts fast verdoppelt haben. Steigen dann am Tag X die Hypo-Zinsen und/oder sinken gleichzeitig die Immobilienpreise, platzt eben die Blase. Plötzlich ist die Hypothek höher als die dann neu bewertete Immobilie. Nachzahlungen (Abbau der Hypothek) werden seitens der Hypothekenverleiher verlangt; steigen zudem die Hypozinsen um nur ein Prozent, bedeutet das zurzeit eine Verdoppelung der Zinsbelastung.

Nachdem auch institutionellen Anleger, mangels Alternativen, auf den MFH-Bau ausgewichen sind, um in Zeiten des Anlagenotstands vermeintlich „sichere“ Renditen zu erwirtschaften, dürfte auch dort das Erwachen eher unsanft sein, Abschreiber statt Renditen drohen. Damit hat sich der Markt hochgeschaukelt, obwohl seit längerem die Schweizerische Nationalbank, sowie die relevanten Indizes der CS oder der UBS immer lauter vor Überhitzungsanzeichen warnen.

Warnungen in den Wind geschlagen

Verschiedene Marktbeobachter warnen seit einiger Zeit. Wenn jährlich 5000 – 6000 Wohnungen zu viel gebaut werden, könnte es zu einer Krise kommen, sollte ein starker Zinsanstieg eintreten, meint Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilien-Analyse CS. Auch der Wirtschaftshistoriker Tobias Straumann erhebt den Warnfinger und erinnert an den Immobiliencrash der 1990er-Jahre, der die teuerste Bankenkrise nach sich gezogen hatte. Seiner Schätzung nach mussten damals die Steuerzahler etwa ein Prozent des BIP bezahlen, um die Verluste zu decken. Betroffen waren Grossbanken (Bank Leu, Volksbank) und kleine Banken (z. B. Spar- und Leihkasse Thun), aber auch staatliche Kantonalbanken, Pensionskassen und Versicherungen. In Bern, Genf und Waadt musste der Kanton als Kreditgeber in letzter Instanz (Lender of Last Resort) einspringen.

Wie eine Herde Schafe    

Das Verhalten vieler Immobilienkäufer erinnert stark an die Herde Schafe, die ihrem Leithammel blindlings folgt, Richtung Abgrund. Trotz aller Warnungen wird weiter gebaut und gebaut. Einzelne Regionen im Land stechen besonders hervor. Bei einer durchschnittlichen Leerwohnungsquote von mittlerweile 1,5 Prozent sind extreme regionale Unterschiede festzustellen. So ist die Region Zürich vergleichsweise wenig betroffen (0,2%), dagegen bewegen sich diese Werte im Oberaargau um die 5,2 Prozent. Betrachtet man ausschliesslich den Mietwohnungssektor, wird die Gefahrenrangliste angeführt von Siders im Wallis mit 16 Prozent, vor dem Oberaargau mit 11 Prozent Leerständen.

Gähnend leere Büroflächen

Erstaunen schon die privaten Investoren, sind die institutionellen (u.a. Pensionskassen, Versicherungen und Banken) noch weniger zu verstehen. Deren „Profis“ stecken im Moment auch hunderte von Millionen Franken in „Sanierungen“ von Geschäftsliegenschaften – sie haben schlicht zu viele flüssige Mittel, für deren Deponierung bei der Nationalbank sie 0,75 Prozent Strafzins zu bezahlen hätten. Also investieren sie auf Teufel komm raus, obwohl auf dem Sektor Büroflächen allein in den Städten Zürich, Genf, Bern, Lausanne, Basel inzwischen über 700‘000 Quadratmeter leer stehen, was für rund 60‘000 Arbeitsplätze reichen würde. Allein im letzten Jahr wurden in der Stadt Zürich 400‘000 Quadratmeter neue Büroflächen erstellt.

Aktuelles Beispiel aus dem Glattpark in Opfikon bei Zürich: Gleich 13‘000 m2 stehen dort in einem einzigen Bürohaus zur Vermietung bereit, ein weiteres Zeichen für den kritischen Zustand des Zürcher Büromarktes.

Die falschen Anreize

Oben genannte Gründe des Baubooms sind indirekt oder direkt also auch auf die falschen Anreize der gegenwärtigen, aussergewöhnlichen Zinssituation zurückzuführen.

Eine „Schweizer-Spezialität“ und ein besonders tückischer, falscher Anreiz des Hypothekarmarktes ist jedoch seit vielen Jahrzehnten ein starker Treiber des Immobiliensektors: noch immer müssen viele Hypotheken nicht abbezahlt, respektive zurückbezahlt werden. Sie bleiben bestehen, werden weiter vererbt. Kein Problem, meinen Sie? Schweizerinnen und Schweizer sind aus diesem Grund Weltrekordhalter: bei rund 850 Milliarden Franken Schuldenstand macht das durchschnittlich über 100‘000 Franken pro Kopf aus. Das sind dann rund 130 Prozent unseres Bruttosozialprodukts (BIP) – damit stellen wir sogar die USA in den Schatten.

Auch hier warnt die Schweizerische Nationalbank (SNB) seit einiger Zeit. Sie erinnert daran, dass drei Viertel der ausstehenden Hypotheken einen Laufzeithorizont von weniger als fünf Jahren aufweisen und somit nach Ablauf zu einem höheren Zinssatz refinanziert werden müssen. „Bei dem sich abzeichnenden Zinsanstieg dürfte damit ein Teil der Immobilienbesitzer mit Hypothek in die Bredouille kommen“ (NZZ). SNB-Vizepräsident Fritz Zurbrügg wies kürzlich darauf hin, dass diese oben genannten 130 Prozent einen klaren Indikator für ein hohes Ungleichgewicht darstellten, da diese Quote in den letzten Jahren deutlich stärker angestiegen sei als das BIP.

In vielen anderen Ländern ist es üblich, dass jährliche Raten-Rückzahlungen der Hypotheken verlangt werden. Damit reduzieren sich oder verschwinden über die Jahrzehnte diese Schulden und ermöglichen den Hausbesitzern ein relativ sorgloses Wohnen.

Die Bauwirtschaft ist in der Schweiz traditionell ein Wirtschafts-Wachstums-Garant. Angesichts der langen Planungszeiten ist es erklärbar, dass die Bremsspuren bei einem Nachfragerückgang lang, sehr lang sind. Deshalb wird auf die Halde gebaut, auch wider besseres Wissen. Die nachlassende Dynamik im Bau dürfte da und dort ungemütliche Folgen zeitigen. 

2018
Achtung: Zukunft!

durchschaut! Nr. 248 vom 3. Januar 2018
Von Christoph Zollinger

Das neue Jahr hält viele positive Überraschungen bereit. Dafür sorgen auch junge Unternehmerinnen und Unternehmer in Zusammenarbeit mit unseren Universitäten.

Traditionsgemäss folgen an dieser Stelle zum Jahresanfang einige vielversprechende Innovations-Beispiele. Sie sollen zeigen, dass der globale Wandel – von vielen misstrauisch beobachtet – auch Hoffnungen weckt, Fortschritt bereithält, Technologien verändert – good news - obwohl sich schlechte besser verkaufen.

Zuversicht statt Angst

Mitten in der globalen Internetumwälzung sei wieder einmal daran erinnert, dass keine der drei bisherigen industriellen Revolutionen dazu geführt haben, dass als Folge Heerscharen von Arbeitslosen auf die Strasse gestellt worden wären. Im Gegenteil: die neuen Maschinen erschlossen stets neue wirtschaftliche Möglichkeiten, die sich in der Folge positiv in der Beschäftigungs- und Lohnentwicklung niederschlugen.
 
Da wir nicht wissen, was wir nicht wissen – oder anders: da wir gar nicht wissen können, welche Innovationen in den nächsten Jahrzehnten unser Leben umkrempeln werden, sollten wir - statt in Schwarzmalerei zu verfallen – neugierig in die Zukunft blicken.

Optimismus und Tatendrang

Die Schweizer Wissenschaft ist Weltspitze. Die Schweiz ist auch das innovationsstärkste Land der Welt – sagt der Indikator des Deutschen Zentrums für europäische Wirtschaftsförderung. Optimismus und Tatendrang der Jugend in Ausbildung wirken ansteckend. Hier einige spannende Entwicklungen mit Fokus auf Zürich, ETH und Unternehmungen. Zürich wird, zum Beispiel, dank des ETH-Labors von Roland Siegwart zur Robotics-Stadt, es zählt zu den besten weltweit. Gemäss BILANZ ist es führend in der Forschung von selbständigen Robotern. Etwa eine Drohne, die Objekte lokalisieren und greifen kann oder der Laufroboter, der bei der Bergung von Menschen hilft.

Allein in den letzten 10 Jahren sind über ein Dutzend Robotik-Spin-offs entstanden. Erfolg spricht sich herum: Google, Apple und Facebook haben inzwischen zahlreiche ETH-Abgänger abgeworben. Doch immerhin bleiben solche Arbeitsplätze im Land. Die grossen Drei haben alle Zweigniederlassungen in Zürich.

Ratschläge in den Wind geschlagen

Immer wieder revolutionieren Wissenschaftler den aktuellen Stand des Wissens, obwohl man ihnen abgeraten hat, z.B. Physik oder Informationssicherheit zu studieren. Prominentestes Beispiel: Albert Einstein hat man in der Mittelschule davor gewarnt, Physik zu studieren, „da diese im Wesentlichen bekannt sei“. Adrian Perrig, Professor an der ETH Zürich, erhielt seinerzeit die Warnung „beschäftige dich nicht mit Informationssicherheit“; schien es doch damals, als gäbe es für einen jungen Wissenschaftler da nichts mehr zu holen. Heute ist Perrig drauf und dran, eine neue Internet-Architektur zu etablieren: „Scion-Scalability, Control, Isolation on Next-Generation Networks“ (NZZ). Rund 80 Wissenschaftler haben dazu beigetragen. Damit soll die Netz-Sicherheit verbessert und die Verfügbarkeit des Internets erhöht werden.

Sie verstehen unsere Sprache

2021 sollen bei ihnen in Zürich 5000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter arbeiten, dabei ist Zürich schon heute der wichtigste Forschungs-Standort von Google. Alles begann 2004 mit zwei Personen am Limmatquai. Der Basler Urs Hölzle war einer der Ersten, die von den Google-Gründern Page und Brin am Anfang eingestellt worden waren. Der Fokus in Zürich liegt beim Forschungsteam Google Research Europe, dessen Leute sich mit maschinellem Lernen beschäftigen. Über den Google-Assistant lassen sich z.B. Hotels buchen oder Verkehrsdichte abfragen – mittels Sprachbefehlen, das Software versteht die natürliche Sprechweise und kann einen Dialog verfolgen.
Hölzle, der massgeblich dazu beigetragen hat, dass Google nach Zürich kam, ist überzeugt davon, dass sich funktionierende Wirtschaftsstandorte meistens in der Nähe von guten Universitäten entwickeln, die dann in der Folge Start-ups und Spin-offs hervorbringen. Diese weiteren Google-Projekte werden in Zürich vorangetrieben: Google-Suche, YouTube, Google-Anzeigen, Google-Calendar, Gmail/Inbox, Google Maps, Google Earth, Google Flights, Google-Trips (TA).

Aus Uhren werden Wearables

Schweizer waren schon immer gute Uhrenmacher. Neuerdings stossen sie ins Wearable-Neuland vor: gemeint sind tragbare Geräte, die Körpersignale so exakt messen, dass sie als Medizingeräte gelten. Die Zürcher Firma Ava verkauft für 250 Franken ein Armband für Frauen, das mit hoher Genauigkeit die fruchtbaren Tage pro Zyklus erkennt und damit den Frauen hilft, schwanger zu werden.
Biovotion, mit Sitz in Zürich, wurde 2011 gegründet und ist heute ein führendes Wearable Physiology Monitoring Unternehmen, das integrierte Lösungen im Gesundheitswesen anbietet, welche die Benützer bei der Beachtung eines gesunden Lebensstils unterstützen. Gleichzeitig helfen sie, die Behandlungsergebnisse im Gesundheitswesen zu optimieren und zielen darauf ab, die Kosten für die Gesundheitsversorgung zu senken.

Intelligente Maschinen können sehen

Ein weiteres ETH-Start-up Unternehmen ist PXL Vision in Zürich (pxl-vision.com).  Die beiden Gründer Michael Born und Karim Nemr arbeiten mit ihren rund 20 Mitarbeitern mit Hochdruck am Projekt Computer-Vision, bei dem Daten und Bilder mit der Handykamera in Echtzeit erfasst werden. Ihr neues App ist in der Lage, die digitale Identifikation sicherzustellen, mittels Algorithmen, die in Sekundenbruchteilen erkennen, interpretieren und aufbereiten können. „Maschinen können Gesichter zuverlässiger erkennen als Menschen“, sagt Born, und „wir wollen Maschinen das Sehen beibringen“ (TA).

Aus Kohlendioxid wird Methanol

Unterwegs zu einem CO2-neutralen Energiekreislauf ist ein Forscherteam der ETH damit beschäftigt, mit seinem interdisziplinären Ansatz „aus CO2  etwas vernünftiges zu machen“, wie Professor Philipp Rudolf von Rohr sagt. Das Team besteht aus rund einem Dutzend Forscherinnen und Forschern aus acht Ländern, das mit weiteren vier Teams zusammen arbeitet. Es geht nicht nur darum, Kohlendioxid aus der Luft zu holen. Ums Klima geht es aber doch auch. Die Idee ist, einen nächsten Schritt zu ermöglichen, sozusagen CO2 zu einem flüssigen Rohstoff aufzubereiten. Dabei soll das schädliche Treibhausgas mithilfe von Wasserstoff in Rohstoffe verwandelt werden, aus denen wieder Nützliches hergestellt werden kann wie etwa Brennstoffe. Der Clou dabei: CO2 als Gas zu speichern ist mit einem riesigen Aufwand verbunden. Kann es dagegen in flüssige Stoffe umgebaut werden, lassen diese sich problemlos lagern und transportieren (Schweizerischer Nationalfonds, snf.ch,  „Horizonte“).

Holz, Baustoff des 21. Jahrhunderts

„Holz muss der Baustoff des 21. Jahrhunderts werden“, sagt Firmengründer Michael Klippel von Swiss Timber Solutions (swisstimersolutions.ch), einem weiteren ETH-Spin-off, einem von insgesamt 25 Firmengründungen allein 2016. Auch Klippels Doktorvater, Andrea Frangi, der die Forschung begleitet hat, ist überzeugt von der rosigen Zukunft des Holzbaus (TA). Verdichtetes Bauen ruft – wo es Statik und Bauordnung erlauben – nach Aufstockung von bestehenden Gebäuden. Entscheidend ist dabei, mit Holz weniger Gewicht zu erzeugen. Die modernen Produktionsmethoden sind digitalisiert und hoch technologisiert; computergesteuerte CNC-Maschinen fräsen Bauteile, ganze Häuser entstehen in der Produktionshalle. Entscheidend für den Boom mehrgeschossiger Bauten war die Anpassung der Brandschutzvorschriften 2005 gewesen.

Innovationen treiben die Schweizer Wirtschaft und den erfolgreichen Export in eine vielversprechende Zukunft.  
 

 

Die Beiträge durchschaut! können ohne Rückfrage gratis übernommen werden. Einzige Bedingung: Quellenangabe des Autors: Chris Zollinger, Zürich. www.glaskugel-gesellschaft.ch

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